中國股市、房市「雙多頭」行情到來

近年來中國房價出現顯著飆升，許多學者專家紛紛提出中國房市「泡沫」論，隨時將有破滅的可能，並且將危及銀行體系與整體經濟。中國政府顯然也有這樣的疑慮，因此在過去數年之前採行了相當多的措施欲使房市逐步降溫；但從2008下半年起，中國政府開始釋出做多房市的政策以平衡金融風暴對經濟的衝擊，今年以來已見到「價穩量增」的狀況，匯豐中華認為中國房市已經觸底回升！ 中國房市有「泡沫」問題嗎？中國房市是否有泡沫問題一直是許多學者專家爭論焦點，然不動產是個非常在地化的市場，各地區的供需可能差異甚多，尤其中國幅員遼闊，因此也許有些地區確實有房價偏高狀況，但我們認為以整體來說中國房市並沒有顯著的「泡沫」問題。 圖一顯示中國平均房價在過去20年來上漲了近10倍，因此很容易被認為有「泡沫」問題；然而別忘了過去20年來中國平均經濟成長率將近10%，名目人均GDP則成長了15倍，因此若以平均房價除以人均所得來衡量購屋能力（如圖一下方），可發現自1993年以來民眾的購屋能力反而成長了一倍之多，因此整體平均而言，中國房市並無顯著的「泡沫」問題！ 圖一、中國房價與人民購屋能力 資料來源：BCA Research；資料日期：2009/4/22 餘屋庫存問題並不嚴重另一個被市場擔憂的問題是餘屋庫存數可能過多，的確由於2008年全國銷售數量下滑兩成，導致餘屋庫存明顯增加，但自2008下半年起中國政府開始釋出利多政策，包括調降頭期款成數與交易稅、開放外資購屋、大幅調降利率以及放寬銀行新增貸款額度，激勵房市於今年以來成交量明顯放大。 根據JP Morgan統計，中國主要7大都市第一季成交量達17.6百萬平方米，較2008年第四季成長13.9%，預估2009全年較2008全年成長幅度將達34%。在成交量放大之下，餘屋的消化將不會是明顯問題；以上海市為例，目前的餘屋庫存約720萬平方米（2009/4/20），若以3月份的銷售量231萬平方米計算，則僅需3個月就可將餘屋庫存消化完畢。在主要都市之中則以北京的餘屋庫存達1,720萬平方米較多，但也僅需10個月的銷售量即可消化。因此整體而言，中國房市餘屋將不會是房市的明顯壓力。 中國房市已觸底回升隨著成交量明顯放大，平均成交房價也開始止跌回升，根據發改委的統計，主要都市的房價月漲幅已連續3個月回升，至3月已經回到正成長（圖三），顯示中國房市已見到「價穩量增」的情況，觸底回升的趨勢極為明顯。而房市復甦不僅有利房價回升，地產相關企業的獲利也將增加，有利地產類股的股價表現；過去的歷史經驗更顯示房市的成交量與整體中國股市表現亦有正向關係（圖四），今年以來中國滬深股市已上漲近4成，國企股最高上漲也接近2成，而第一季房市成交量則成長34%，證明了此一關係的存在。在政府持續大力做多之下，預期房市與股市齊漲的「雙多頭」行情可望持續！...

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怎麼沒看到圖啊
而且字型怎麼那麼小
可以大一點嗎